Споры, связанные с кадастром недвижимости

В данной статье мы рассмотрим особенности доказывания по делам об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости в арбитражном судопроизводстве.

Чем объясняется важность и актуальность отмеченной проблематики? Актуальность этой темы вытекает из того простого положения, что значительное число коммерческих организаций является собственником различных объектов недвижимого имущества, являющихся в соответствии со ст. 374 НК РФ объектом налогообложения налога на имущество организаций. А как следует из согласованных положений п. 2 ст. 375 НК РФ и п. 1 ст. 378.2. НК РФ налоговая база в отношении таких распространенных объектов, как, например, офисные помещения, торговые центры и т.д. определяется на основании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Что это значит для налогоплательщика? Это существенно увеличивает его налоговую нагрузку по налогу на имущество организаций. Организация кровно заинтересована в снижении стоимости кадастровой оценки принадлежащих ей объектов недвижимости.

Государственный кадастровый учет проводится без участия самих налогоплательщиков. Кадастровая оценка проводится оценщиками по заказу органов государственной власти. Налогоплательщик, несогласный с озвученной ему кадастровой стоимостью, может обжаловать соответствующие решения в арбитражный суд. Но стоит учитывать особенности предмета доказывания в двух основных ситуациях: когда оценка объекта недвижимости проведена с нарушениями закона или когда кадастровая стоимость превышает рыночную. Два этих случая определяют различный порядок обращения за защитой нарушенного права и, соответственно, предмет доказывания по делу.

В первом случае дело рассматривается в порядке, установленном главой 24 АПК РФ, на основании не искового заявления, а просто заявления организации. Заявитель по данной категории дел обязан доказать следующие обстоятельства: наличие у него объекта недвижимости, в отношении которого проведен оспариваемый им кадастровый учет; осуществленная процедура кадастрового учета проведена с нарушениями закона или иного нормативного акта (необходимо указать какого именно); нарушение его прав и законных интересов оспариваемым решением (например, привести расчет налога на прибыль организаций, который необходимо будет платить на основании оспариваемого решения). Важной особенностью такой категории дел является то, что ответчик (государственный орган) сам должен доказать законность вынесенного им решения или совершения определенного действия.

Во втором случае организация обращается в арбитражный суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости. Отличие от первого случая заключается в том, что предметом разбирательства будет являться не установлении законности того или иного решения (действия) государственного органа, а непосредственно кадастровая стоимость объекта недвижимости. Истец должен доказать все обстоятельства, на которые он ссылается. Наибольшую сложность представляет определение рыночной стоимости объекта недвижимости, сведения о которой и должны включаться в кадастр недвижимости. Для этого истцы обычно прибегают к проведению экспертизы по установлению рыночной стоимости объекта недвижимости. При этом важно обеспечить временную точность определения в заключении эксперта рыночной стоимости объекта недвижимости, то есть рыночная стоимость должна определяться на дату проведения оценки для целей государственного кадастрового учета. В противном случае, как это следует из постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.08.2014 года по делу №А69-2844/2013, доказательства, представленные истцом в подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости, не могут быть признаны достоверными. Этот вывод следует и из постановления Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 года №10761/11 по делу №А11-5098/2010, который, в частности, указал: «в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость».

Михаил Воронин,
адвокат МГКА, к.ю.н.

Московская городская коллегия адвокатов
Адвокат Воронин

Соблюдение про­фес­си­ональной тайны является безусловным при­о­ри­тетом деятельности адвоката

Упоминания в СМИ