Проблемы исков о признании права собственности на недвижимость

Гражданин или организация сталкиваются с необходимостью обращения в суд с исками о признании их права собственности на определенный объект недвижимости в силу различных обстоятельств: нарушения их законных прав третьими лицами, желание получить законное и достаточное для надлежащей регистрации права основание и т.д.

При рассмотрении данной категории дел суды применяют различные, достаточно многочисленные, положения гражданского и иного применимого законодательства, что не может не вызывать на практике различное толкование, ведущее к разнобою в принимаемых судебных решениях.

В арбитражной практике одним из спорных моментов стал вопрос о распространении положений ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), устанавливающей требования, на которые исковая давность не распространяется, на иски о признании права собственности.

Так, кооператив обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на объект недвижимости к другой коммерческой организации, на которую были также зарегистрированы в установленном порядке права на данный объект недвижимости, но позже. Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал на пропуск истцом трехлетнего срока исковой давности.

Изучив доводы сторон, суд пришел к выводу, что требования истца являются разновидностью негаторного иска, аналогичны требованию об устранении нарушений прав собственника, не связанных с лишением владения, поэтому исковая давность на это требование не распространяется.

Данная правовая позиция нашла подтверждение и в информационном письме Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 года №153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения».

Очень часто к искам о признании права собственности на объект недвижимости прибегают для легитимации самовольно возведенной постройки, в том числе построенной в 90-е годы, то есть до вступления в силу большинства нормативно-правовых актов, регламентирующих вопросы градостроительства и регистрации права собственности.

Так, по делу №А41-9398/11 общество «Агротехсервис» обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности на самовольно возведенные постройки, которые были построены в начале 90-х годов ХХ века. Обращение в суд было вызвано отказом местной администрации принимать в эксплуатацию указанные строения, хотя они соответствовали всем предъявляемым требованиям и не представляли опасности для окружающих.

При рассмотрении дела в Президиуме ВАС РФ, было установлено, что здания и строения, построенные до 01.01.1995 года, не могут быть признаны самовольными постройками, вследствие чего истцом был избран неверный способ защиты своего права. Судам следовало исходить из того, что по законодательству, действовавшему в момент постройки спорных сооружений, правопредшественник истца совершил все необходимые действия для того, чтобы у него возникло право собственности на вновь возведенные строения. В силу этого истец имел право зарегистрировать свое право собственности в установленном порядке, а при отказе регистрирующего органа – обратиться в суд с иском об оспаривании отказа. В силу этого Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что фактически иск был направлен на подтверждение уже существующего права собственности истца на построенные объекты.

В то же время регистрация права собственности в административном порядке утрачена, поэтому в целях достижения наиболее эффективной защиты права судом был сделан вывод об обоснованности удовлетворения требований истца.

Михаил Воронин,
адвокат МГКА, к.ю.н.

Московская городская коллегия адвокатов
Адвокат Воронин

Соблюдение про­фес­си­ональной тайны является безусловным при­о­ри­тетом деятельности адвоката

Упоминания в СМИ